大阪地方裁判所 平成５年（ワ）２１８１号 判決 1996年6月28日
甲、乙事件原告（以下「原告」という。）
仲田孝史
右訴訟代理人弁護士
大園重信
甲事件被告（以下「被告」という。）
田中せい
乙事件被告（以下「被告」という。）
井谷助二郎
右両名訴訟代理人弁護士
佐野正幸
主文
一 被告井谷助二郎は、原告に対し、別紙物件目録一記載の建物（以下「本件建物」という。）を収去して、同目録二記載の土地（以下「本件土地」という。）を明け渡せ。
二 被告田中せいは、原告に対し、本件建物を退去して、本件土地を明け渡せ。
三 被告らは、各自、原告に対し、平成五年二月一三日から本件土地の明渡済みまで一ヵ月金三六〇〇〇円の割合による金員を支払え。
四 訴訟費用は、被告らの負担とする。
五 この判決は仮に執行することができる。
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
主文同旨
二 請求の趣旨に対する答弁
1 原告の請求をいずれも棄却する。
2 訴訟費用は、原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求の原因
1 原告は、その所有に係る本件土地を井谷巳之助に対し、賃貸し、井谷巳之助は、右土地上に本件建物を建築して、これを占有していた。
2 井谷巳之助は、昭和四四年八月二五日、死亡した。井谷巳之助の子である土井キク、井谷與三郎、被告井谷助二郎、被告田中せい及び井谷助幸は、昭和四四年九月一九日付けで、本件建物につき、相続を原因として所有権移転登記を経由した。
3(1) 右の土井キク、井谷與三郎、被告田中せい及び井谷助幸は、被告井谷助二郎に対し、昭和五三年三月二〇日売買を原因として、共有持分各五分の一を譲渡し、その旨、昭和五三年四月三日付けで所有権移転登記が経由され、これに伴い、土井キク、井谷與三郎、被告田中せい及び井谷助幸から被告井谷助二郎に対し、本件土地についての借地権の持分各五分の一が譲渡された。
(2) 右の本件土地の借地権の持分五分の四の譲渡（以下「借地権の第一の譲渡」という。）は、賃貸人である原告に無断でなされたものである。
4(1) 被告井谷助二郎は、その子である井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二及び井谷ハル子に対し、平成三年一二月二七日売買を原因として、それぞれ持分各四分の一を譲渡し、その旨、同日付けで所有権移転登記が経由され、これに伴い、被告井谷助二郎から井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二及び井谷ハル子に対し、本件土地についての借地権の持分各四分の一が譲渡された。
(2) 右の本件土地の借地権の譲渡（以下「借地権の第二の譲渡」という。）は、賃貸人である原告に無断でなされたものである。
5 被告田中せいは、本件建物に居住して本件土地を占有している。
6 原告は、右の借地権の第一、第二の譲渡が無断譲渡に当たるとして、平成五年一月一九日付け内容証明郵便により、本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をし、右意思表示は、平成五年一月二〇日井谷與三郎、被告田中せい及び被告井谷助二郎に、平成五年一月二三日井谷助幸に、同年二月一二日に土井キクにそれぞれ到達した。
7 平成五年二月当時の本件土地の賃料相当額は一か月につき金三六〇〇〇円である。
8 よって、原告は、賃貸借の終了に基づく原状回復として、被告助二郎に対し、本件建物を収去して本件土地を明け渡すことを求め、かつ、所有権に基づき、被告田中せいに対し、本件建物から退去して本件土地を明け渡すことを求め、併せて、不法行為による損害賠償として、被告ら各自に対し、不法行為の日の後である平成五年二月一三日から右明渡済みまで一か月につき金三六〇〇〇円の賃料相当損害金の支払を求める。
二 請求の原因に対する認否
1 請求の原因1、2の各事実は認める。
2 同3の(1)の事実のうち、土井キク、井谷與三郎、被告田中せい及び井谷助幸から被告井谷助二郎に対し、本件建物につき、昭和五三年三月二〇日売買を原因として、持分各五分の一につき、昭和五三年四月三日付けで所有権移転登記が経由されたことは認めるが、その余は否認する。
井谷巳之助の死亡後、いまだ遺産分割協議が成立しないまま、井谷助幸の申請により、昭和四四年九月一九日付けで、本件建物につき、相続人である土井キク、井谷與三郎、被告井谷助二郎、被告田中せい及び井谷助幸の法定相続分に応じて、相続を原因として所有権移転登記が経由されたものであるところ、昭和五三年三月に至り、右相続人間において、被告井谷助二郎が本件建物を単独にて取得する旨の遺産分割協議が成立したため、被告井谷助二郎が所有権移転登記を経由したものである。したがって、被告井谷助二郎が単独で本件建物の所有権を取得するに伴って、本件土地についての借地権を取得したのは、相続（遺産分割）を原因とするものであって、借地権の譲渡ではないから、この点につき賃貸人たる原告の承諾は不要である。
同3の(2)の事実は認める。
3 同4、5及び6の各事実は認める。
4 同7の事実は争う。
三 抗弁
本件土地についての借地権の第一、第二の各譲渡には、以下のとおり、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある。
1 前記の借地権の第一の譲渡につき、仮に、本件建物の所有権の移転が名実共に売買を原因とするものであったとしても、共有者である井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二及び井谷ハル子が本件建物の持分を他の共有者である被告井谷助二郎に譲渡し、その結果、本件土地の借地権が被告井谷助二郎の単独所有に帰したがごとき場合は、何ら信頼関係を破壊し、賃貸人に不利益を与えるものではないので、賃貸人である原告は、民法六一二条の解除権を行使することはできない。
2 また、前記の借地権の第二の譲渡につき、被告井谷助二郎は、平成三年一二月二七日、子である井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二及び井谷ハル子に対し、本件建物の所有権と共に本件土地の借地権を譲渡したものであるが、右譲渡をするについては、次の事情がある。すなわち、被告井谷助二郎は、不動産取引業を営む東高ハウス株式会社の代表取締役であるが、バブル経済の崩壊により、右会社の経営が著しく悪化し、金融機関から厳しく債権の取立がなされるようになり、被告井谷助二郎の個人資産についても担保設定を強く要求されるようになったことから、父親から承継した本件建物の所有権及び本件土地の借地権を後々までも残すことが両親や兄弟に対する重大な責務であると考え、金融機関からの追及を逃れるために、原告の承諾を得る時間的余裕もないまま、将来、相続人として、右権利を取得する可能性のある立場にある井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二及び井谷ハル子に対し、本件建物の所有権及び本件土地の借地権を譲渡したものである。なお、右の借地権の第二の譲渡の前後を問わず、本件建物の居住関係は、被告井谷助二郎の妹である被告田中せいとその二人の子であり、使用状況に変更はない。
また、原告代理人から、平成五年一月一九日、被告井谷助二郎に対し、借地権の無断譲渡を理由に本件土地の賃貸借契約を解除する旨の意思表示がなされたため、被告井谷助二郎は、平成五年二月一七日、原告に対し、一三〇万円の承諾料を支払うので、右借地権の譲渡を認めてほしい旨申し入れると共に、仮に、右承諾が得られないときは、被告井谷助二郎と井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二、井谷ハル子は、本件建物についての前記売買契約を合意解除し、その所有名義を被告井谷助二郎に回復する旨の申し入れをした。しかしながら、原告が右申入れに応じなかったために、被告井谷助二郎と井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二、井谷ハル子は、右解除後二か月も経たない平成五年三月一一日、本件建物についての前記売買契約を合意解除し、被告井谷助二郎は、平成五年四月八日付けで、その所有名義を回復したものであって、被告井谷助二郎は、迅速かつ誠実に対応している。
また、原告は、無断譲渡事実を知悉し、被告井谷助二郎に対し、長期間にわたって、右是正を求めるなどしないまま、突如として、本件土地についての賃貸借契約の解除の意思表示をしたものである。
以上によれば、前記の借地権の第二の譲渡には、背信行為と認めるに足りない特段の事情がある。
四 抗弁に対する認否
抗弁事実は争う。
被告井谷助二郎は、不動産会社の代表者であるところ、かかる立場にある被告井谷助二郎が債権者である金融機関からの追及を逃れるために、その所有に係る不動産を他に譲渡することは決して好ましいものではない。被告井谷助二郎は、不動産会社の代表者であって、不動産法制に通堯しながら、本件土地についての借地権の譲渡につき借地法九条の二の許可を得ることなく、無断で本件土地の借地権を譲渡したものであるから、それだけで、原則として、解除理由となる。また、井谷巳之助の死亡後、その相続人である被告井谷助二郎らは本件土地についての賃料の支払を長期にわたり、かつ、繰り返し滞納してきたものである。
以上の各事情を考慮するとき、被告井谷助二郎らの背信行為性は明らかであって、本件賃貸借契約の解除は有効である。
第三 本件訴訟記録中の書証目録及び証人等目録記載のとおりであるから、これを引用する。
理由
一 請求の原因1、2の各事実は当事者間に争いがない。
二 同3の(1)の事実のうち、土井キク、井谷與三郎、被告田中せい及び井谷助幸から被告井谷助二郎に対し、本件建物につき、昭和五三年三月二〇日売買を原因として、持分各五分の一につき、昭和五三年四月三日付けで所有権移転登記が経由されたことは当事者間に争いがない。
弁論の全趣旨により真正に成立したことが認められる乙第三号証及び被告井谷助二郎本人尋問の結果並びに弁論の全趣旨によれば、井谷巳之助の死亡後、いまだ遺産分割協議が成立しないまま、井谷助幸の申請により、昭和四四年九月一九日付けで、本件建物につき、相続人である土井キク、井谷與三郎、被告井谷助二郎、被告田中せい及び井谷助幸の法定相続分に応じて、相続を原因として所有権移転登記が経由されたものであるところ、昭和五三年三月に至り、右相続人間において、被告井谷助二郎が本件建物を単独にて取得する旨の遺産分割協議が成立したため、被告井谷助二郎が他の相続人から持分各五分の一につき所有権移転登記を経由したことを認めることができる。右事実によれば、被告井谷助二郎が単独で本件建物の所有権を取得するに伴って、本件土地についての借地権を取得したのは、相続（遺産分割）を原因とするものであって、借地権の譲渡ではないから、この点につき賃貸人たる原告の承諾は不要であるということができる。したがって、この点の原告の借地権の無断譲渡の主張は理由がない。
三 同4、5及び6の各事実は当事者間に争いがない。
四 同7の事実は、真正に成立したことが認められる甲第一九号証の一及び弁論の全趣旨によりこれを認めることができる。
五 そこで、以下、借地権の第二の譲渡（以下「本件借地権の譲渡」という。）につき、抗弁事実（背信行為と認めるに足りない特段の事情）が認められるかを検討する。
1 証人井谷助幸の証言及び被告井谷助二郎の本人尋問の結果によれば、被告井谷助二郎は、かねてより、不動産取引業を営む東高ハウス株式会社の代表取締役であること、本件借地権の譲渡が行われた平成三年当時、バブルの崩壊に伴い、金融機関が債権確保のため、会社の債務の追加担保として、代表者個人の資産等につき担保提供を求める姿勢を固め、この点は、東高ハウス株式会社に対しても、例外ではなく、被告井谷助二郎は、本件建物を被告井谷助二郎個人で所有していては金融機関に発見されて追加担保に出すことを要求されることになることを恐れ、これを免れるために、急遽、井谷奈津子、井谷太郎、井谷英二、井谷ハル子の四人の子に対し、これを譲渡したことが認められる。
なお、大企業ならともかく、中小規模の会社（弁論の全趣旨によれば、東高ハウス株式会社も、この規模の会社であると推認することができる。）にあっては、会社の債権者は、会社の代表者の個人資産をも考慮に入れて取引を行うのが通例であるから、会社の代表者が、会社の債権者の追及を逃れるため、その個人資産を密かに他に譲渡することは、会社の債権者に対する関係において、一種の背信行為であるということができる。
ところで、賃貸借契約は、継続的契約関係であることから、特に当事者間の信頼関係が重視されるところ、賃借権の譲渡は、契約の当事者の交替を伴う行為であり、賃貸人の利害を大きく左右する行為である。したがって、本件において、被告井谷助二郎が前記の不純ともいえる動機で、本件土地の借地権を他に無断譲渡したことは、賃貸人たる原告に対する関係においても、背信行為性を免れない。
2 借地法九条の二において、借地上の建物の譲渡に伴う土地賃借権の譲渡につき賃貸人の承諾が得られない場合には、裁判所に対し、賃貸人の承諾に代わる許可を求めることができるとされているところ、本件借地権の譲渡につき、右手続が履践されていないことは当事者間に争いがない。
この点、被告らは、被告井谷助二郎は、緊急避難的に本件借地権の譲渡をする必要があったため、借地法九条の二の手続をとる暇がなかったと主張するが、前記のとおり、被告井谷助二郎は、債権者の追及を逃れるために、本件借地権の譲渡をしたものであって、かかる動機でなした本件借地権の譲渡については、借地法九条の二の手続を取らないことにつき、相当の理由があるとは到底いえない。したがって、被告ら主張の右理由をもってしては、本件借地権の譲渡につき、原告の承諾を得るべき時間的余裕がなかったなどという言い訳は通らないというべきである。殊に、被告井谷助二郎は、前記認定のとおり、長年にわたり、不動産会社の代表取締役の地位にあったのであるから、借地法九条の二の手続を含め、不動産に関する法制を熟知していたということができるのに、借地法九条の二の手続を取ることなく、本件借地権を無断譲渡したことは、法を軽視する姿勢が顕著であるといわれても致し方ないというべきである。
3 前記のとおり、被告井谷助二郎は、その四人の子に対し、本件借地権を譲渡したものであるが、相続によるのであればともかく、子とはいえ、複数の者に対し、借地権を譲渡することは、その後の権利関係を徒に複雑化させ、賃貸人の利益を著しく害するものである。
4 さらに、成立に争いのない甲第一三号証の一、第一四号証の一、第一五ないし第一八号証、第一九号証の一、第二〇号証、乙第五号証、第一六号証、第一八号証によれば、被告井谷助二郎らは、昭和五四年一月分から同年三月分まで賃料を滞納し、これを昭和五四年五月一〇日に支払ったこと、昭和六〇年七月分から昭和六一年二月分まで賃料を滞納し、これを昭和六〇年一月三一日に支払ったこと、昭和六一年七月分から滞納し、これを昭和六二年一月二八日に支払ったこと、平成四年五月分から平成五年一月分までの賃料を滞納し、これを平成五年一月二五日に支払ったこと、いずれの支払も、原告からの催告後になされており、そのほとんどの場合、支払のないことを停止条件として、解除の通知もなされていることが認められる。
このように、被告井谷助二郎らは、本件土地の賃料の支払を度々遅滞し、その度に原告から支払の催告及び支払のないことを停止条件とする解除の通知がなされ、その後、被告井谷助二郎から滞納した賃料が支払われることによって、辛うじて、賃貸借関係が維持されて来ているのであって、賃貸人にとっての賃貸借における最重要関心事である賃料の円滑な確保につき、賃借人側の不誠実な対応が常態化していた（しかも、この点、賃借人側に、賃料を支払う資力がないなど酌むべき事情も認められない。）といえる。したがって、本件土地の賃貸借関係においては、既に、賃貸人と賃借人との信頼関係は、この点においても、相当に破壊されていたということができる。
5 以上によれば、被告井谷助二郎による本件借地権の譲渡につき、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるということはできない。かえって、被告井谷助二郎による本件借地権の譲渡は、原告に対する著しい背信行為であるとさえいうことができる。
もっとも、これに対し、被告らは、本件借地権の譲渡の前後を通じ、本件建物及び本件土地の使用関係に変化のないこと、右譲渡の後、原告からの抗議を受けて、本件建物の売買を合意解除し、本件借地権を復帰させて、誠実に対応していると主張する。
しかしながら、右合意解除がなされたのは、賃貸人である原告が、本件借地権の譲渡等が無断譲渡であるとして、被告井谷助二郎に対し、賃貸借契約の解除の意思表示をし、既に解除の効果の発生した後であるから、右解除の効力が発生した後、合意解除をしたとしても、賃貸人に対する背信行為としての評価が溯って消滅するというものではない。
なお、証人井谷助幸の証言及び被告井谷助二郎の本人尋問の結果によれば、本件建物には本件借地権の譲渡の前後を通じて被告田中せいが居住しており、その居住関係には変化がなかったことが認められるが、かかる事情が認められるとしても、いまだ、背信行為と認めるに足りない特段の事情があると言い得ないことは明らかである。
また、被告らは、原告は無断譲渡の事実を知りながら長期間にわたり、異議を述べなかったと主張する。
しかしながら、成立に争いのない乙第五ないし第一〇号証、第一一ないし第一八号証によれば、昭和五四年から昭和六二年に至るまで本件土地の賃料支払の名義人となっていたのは被告井谷助二郎であることが認められるものの、成立に争いのない甲第一三ないし第一八号証によれば、原告が賃料の催告をしていた相手方は「井谷殿」となっていること、成立に争いのない甲第一四号証の二によれば、昭和六一年に出された甲第一四号証の一は、井谷助幸が受け取っていること、成立に争いのない甲第五号証によれば、同書面は、井谷助幸名で出されていること、成立に争いのない甲第一四号証の一によれば、原告は同書面で「他の四名の家屋の所有権者」と述べていることがそれぞれ認められ、以上の事実からみて、原告が、その本人尋問において、本件土地の借地権が被告井谷助二郎に移転していることを知らず、井谷助幸を相続人の代表者と考えていたと供述するところが信用するに値するというべきであるから、原告は本件土地の借地権が被告井谷助二郎に移転していることを知らず、被告井谷助二郎からの支払を相続人の代表によるものとして受け取っていたことが認められる。
以上によれば、原告は、被告井谷助二郎からその子に対する本件借地権の譲渡の事実も知らなかったと認められるので、原告が借地権の譲渡の事実を知りながら、長期間にわたって、異議を述べなかったということはできない。
6 以上の次第で、被告らの抗弁は理由がない。
六 よって、原告の請求はいずれも理由があるので、これを認容し、訴訟費用の負担につき民訴法八九条、九三条一項本文を、仮執行の宣言につき同法一九六条一項をそれぞれ適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官中路義彦）
別紙物件目録
一 居宅
所在（住居表示）
大阪市阿倍野区万代一丁目一番一七号
（不動産登記簿上の表示）
大阪市阿倍野区万代一丁目五八番地
家屋番号 同所九番
木造瓦葺二階建居宅
床面積 一階 56.99平方メートル
二階 43.80平方メートル
二 土地
（住居表示）
大阪市阿倍野区万代一丁目一番一七号
（不動産登記簿上の表示）
大阪市阿倍野区万代一丁目五八番
宅地 138.41平方メートル
のうち、北側部分
約110.74平方メートル（別紙図面のとおり）
別紙現況実測図<省略>